一审代理意见（房屋买卖合同执行异议之诉）

尊敬的审判长、审判员、人民陪审员：

原告王某诉被告李某、刘某执行异议纠纷一案（以下称本案”）中，北京盈科（天津）律师事务所接受原告王某的委托，指派王永利律师担任其诉讼代理人。
就本案的事实认定与法律适用，结合庭审情况，本代理人提出以下代理意见。

一、本案基本事实为：原告向被告刘某购买涉诉房屋时刘某对该房产拥有个人产权，原告与刘某签订《房屋买卖合同》并按照合同约定足额支付全部价款，双方约定待过户条件成熟后刘某应无条件积极配合原告办理房屋产权和土地使用权过户手续。合同签订后该房屋即交付给原告并一直由原告使用和管理。2019年7月，该房屋具备了过户条件，被告刘某一直以种种理由拒绝配合过户。
2014年1月6日，被告刘某签署《房屋确认书》，同年6月8日，刘某与村民委员会签订《用房选定协议》，协议中明确刘某抓取的楼号为______室，建筑面积为______平方米，刘某对上述房产拥有个人产权。
2017年11月8日，刘某将上述房产出售给原告，并签署《房屋买卖合同》，合同约定成交价格为48万元。双方同时约定，待过户条件成熟后刘某应无条件积极配合原告办理房屋产权和土地使用权过户手续，如刘某无故拖延或拒绝协助原告办理过户手续，原告有权要求刘某赔偿原告能够过户时房屋价格的两倍金额。
协议签署后，原告如约履行合同义务，支付刘某全部购房款（由原告婆婆代转478500元，另代刘某缴纳拖欠的物业费1500元），刘某出具480000元的收据，同时刘某将涉诉房屋交付与原告。
买卖合同签订后涉诉房屋一直由原告使用和管理，缴纳水电费、物业费、暖气费等费用，据了解，目前该房屋市场价格为600000元。
2019年7月，该房屋具备了过户条件，原告遂要求刘某配合办理涉诉房屋的相关过户手续，但刘某一直以种种理由拒绝配合。未办理涉诉房屋的过户登记手续并非原告的过错，系被告刘某拒不配合办理过户手续并私自将房屋产权登记在自己名下。
以上是本案的客观事实。

二、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之，规定，对诉争房屋应立即停止强制执行，并解除查封。
2019年8月21日，原告将刘某起诉至贵院，要求判令刘某履行协议内容，协助原告办理涉诉房屋的过户手续，并承担违约责任。
经审判庭法官查明：贵院于2019年1月11日作出______执行裁定书，并向______街送达协助执行通知书，查封了涉诉房屋的底档。2019年8月14日，贵院再次作出______执行裁定书，并向______村委会送达协助执行通知书，查封了涉诉房屋在村委会的底档。现涉诉房屋处于被查封状态。
2019年9月26日，贵院以刘某有未了结案件，原告要求刘某配合办理涉诉房屋的过户手续，因该项诉讼请求涉及涉诉房屋权利的确认及转移，故原告应当按照《民事诉讼法》第272条的规定主张权利，裁定驳回原告的起诉（案号：______）。
2019年10月11日，原告向贵院提交《执行异议申请书》，请求贵院中止对______的执行，并解除对涉诉房屋的查封。
2019年11月4日，贵院作出《执行裁定书》（案号：______），裁定驳回原告的异议请求。理由为贵院查封涉诉房屋时，房屋登记的所有人为刘某，而原告不是该房屋的所有人。原告认为贵院驳回原告提出的执行异议的裁定事项缺乏事实和法律依据。
根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

三、根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条关于善意取得的相关规定，应判决确认原告享有涉诉房屋的所有权，并责令被告刘某协助原告办理涉诉房屋的过户手续。
《物权法》第一百零六条是关于善意取得的规定，具体为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
善意取得制度的本质是为保证善意受让人取得所有权和其他物权，旨在协调所有权的维护与交易便捷，原告在贵院查封涉诉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且查封前已合法占有该房屋，并已支付全部价款，未办理房屋过户手续系客观原因及被告刘某故意拖延，非因原告自身原因未办理过户登记，原告在此过程中无任何过错，应判决确认原告享有涉诉房屋的所有权，并责令被告刘某协助原告办理涉诉房屋的过户手续。

综上，原告在贵院查封涉诉房屋之前已签订合法有效的书面买卖合同，且查封前已合法占有该房屋，并已支付全部价款，未办理房屋过户手续系客观原因和被告刘某拖延，非因原告自身原因未办理过户登记。原告的诉请有事实和法律依据，恳请贵院依法查明事实，判决支持原告的诉请。
以上代理意见，恳请合议庭予以采纳。
北京盈科（天津）律师事务所
代理律师：
2019年12月  日

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