二审代理意见（租赁合同纠纷）

尊敬的法官：
就_出租人______________有限公司与承租人天津_______________有限公司租赁合同纠纷一案，代理人发表如下代理意见，望予以采纳：

首先需要指出一审判决的错误之处：
1.折旧后计算装修损失与责任分担不是一个概念，二者不能混为一谈。
2.应按照合法鉴定结果进行裁决，而不能参照位于二楼、经营面积、装修材料以及人工成本完全不同的其他商铺装修价格。

本案基本事实：
2016年7月11日以及2017年1月18日，双方先后签订《出租承租表》，约定出租人将商铺出租给承租人，商场开业之日为合同起始时间，合同签订后出租人将商铺交付给承租人。2017年5月1日商场开业，2018年2月，由于承租人告知不再租赁要求退还押金，于是出租人将相应押金退还给承租人，至此双方的租赁合同协商解除。合同解除后，出租人于2019年6月26日将商铺的装修拆除，2017年5月1日至2019年6月25日期间承租人实际占有使用商铺，但未支付租金。

一、原告的损失问题。
1、一审法院未考虑承租人已连续使用涉案商铺两年、应计提折旧等事实和因素。
自2017年5月1日即商场开业之日起，至2019年6月拆除装修时承租人已连续使用涉案商铺两年有余，每年计提20%的折旧后，承租人的装修损失应大约为鉴定价值的60%，即116871.6元（鉴定总价值为194786元）。另外，承租人存在未支付租金的过错应承担主要责任，出租人承担不超过30%的次要责任，故出租人应承担的赔偿责任不超过装修损失的30%，即不超过35061.48元。
2、出租人诉前委托的鉴定定机构取得的鉴定意见书应予以采信。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二十八条规定，一方当事人自行委托有关部门作出的鉴定结论，另一方当事人有证据足以反驳并申请重新鉴定，法院应予准许。该法条无论从正向或反向解释来看，都可以得出在立法层面已承认和肯定诉前鉴定价值功能，另一方当事人即使提出异议但没有证据足以反驳的，法院也不应准许其申请重新鉴定，在本案中承租人并未提供足以反驳该鉴定意见的证据，承租人提供的装修合同和收据不具有真实性，并且没有相应的转账记录来证明装修金额。
另外，已有相应案例支持诉前鉴定，具体见（2018）黔2729民初962号判决书，该判决书存在如下表述：“至于被告辩称的原告进行鉴定并未通知被告，故被告对该鉴定结论及鉴定费用不予认可的辩解理由，本院不予采信”，“本案中，被告并未举证反驳原告所举该证据且并未申请重新鉴定，故被告的该辩解理由本院不予采信”。
根据以上法律规定及相应案例，出租人的鉴意见应被予以认可，而不应当按照__________号案件的鉴定结论对涉案商铺的装修价值进行认定。

二、关于解除责任的认定问题，我方认为出租人应承担不超过30%的补偿责任。
一审判决书中认定商场开业时间为2017年5月1日，2018年2月9日，出租人退还押金，认定双方协商解除合同，双方均不存在违约行为，根据公平分担原则，由出租人承担解除合同解除责任的60%，理由是出租人未能尽快开业，开业后也未通知原告，并且后期单房拆除装修的行为导致损失无法固定，应承担主要责任。
我方认可一审所述的双方于2018年2月9日协商解除合同，出租人不存在违约行为，双方根据公平原则分摊装修损失。但一审法院认为出租人承担60%的责任，我方不予认可。一审判决认为出租人承担60%的主要责任的理由存在以下理论上的缺陷：（1）开业时间2017年5月1日距离协商解除2018年2月已有10个月，原告已经使用展位并经营了10个月之久，仍将合同解除归责于商场未能尽快开业存在理论上的不足。（2）出租人拆除装修是在2019年3月，发生在2018年2月协商解除之后，因此拆除装修的行为并不能够影响合同解除的责任认定，出租人之所以拆除装修是因为承租人在租赁期间不缴纳租金，并且双方已经协商解除租赁合同，但是承租人仍继续占用。我方认为承租人存在未支付租金的过错应承担主要责任，出租人应承担补充责任。
综上所述，出租人不存在违约行为，在鉴定价值扣除相应的折旧后得出装修损失，出租人应按照不超过装修损失的30%承担责任，恳请法院支持出租人的上诉请求。

代理人：王永利律师
___年___月___日

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