王南南律师
在房屋租赁中，往往会出现承租人因经济压力不能支付租金的情形，出租人通常会想要行使留置权维护自身权益，通扣留承租人的物品迫使承租人支付租金，甚至通过变卖物品来抵扣租金，那么此举是否会得到法律的支持，对于留置权的行使，法律进行了如下规定。
一、法律依据
《民法典》第四百四十七条 债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
《民法典》第四百四十八条 债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但是企业之间留置的除外。
根据以上法律规定可知，企业之间行使留置权的前提条件有两个：1、债务人不履行到期债务；2、留置的动产系债权人合法占有的动产。
非企业之间行使留置权的前提条件有三个：1、 债务人不履行到期债务；2、留置的动产系债权人合法占有的动产；3、留置的动产与债权属于同一法律关系。
故出租人能否行使留置权受出租人与承租人是否均为企业的影响，企业之间行使留置权不要求留置的动产与债权属于同一法律关系，反之则需要。何为同一法律关系？比如运输合同中的货物与运费，仓储合同中的存储物与保管费，那么租赁合同中承租人房屋内的个人物品与租金之间是否属于同一法律关系？首先出租人与承租人的法律关系为租赁合同关系，在租赁合同中支付房租系为了使用房屋，而与承租人放置在租赁物内的个人物品无关，租赁物内承租人的物品与租金之间不属于同一法律关系。故在房屋租赁合同中，若出租人和承租人有一方不是企业的，则出租人不能行使留置权，若双方均为企业的，则可忽略不属于同一法律关系这一点。
二、租赁合同中对出租人处置物品有约定，是否应当按照约定行使？
若租赁合同中约定了由于承租人违约导致合同解除，出租人有权处置租赁物内物品，那么出租人是否就有权依据约定处置物品呢？下面结合案例来分析：
一审：案号为（2016）川0104民初9069号的租赁合同纠纷
一审法院认为：关于黄雪主张兰桂坊公司赔偿损失的问题。1、对扣留物品的损失赔偿。留置权属于担保物权，应由法律规定而不能由当事人意定。留置权的适用应当满足两个要件：一是债权人合法占有债务人的动产。合法占有的前提是占有须有法律上的依据，包括因法律行为（交付）而发生的占有和因法律对事实占有的直接规定。黄雪留存在租赁场地的物品并非交付给兰桂坊公司，法律也未规定兰桂坊公司对租赁场地内物品进行控制、管理的事实行为构成合法占有。二是债权人留置的动产应与债权属同一法律关系。本案中，租金等债权对应的标的物是租赁商铺，而非黄雪用于生产销售的机器设备等物品。虽然企业间的留置可不受同一法律关系的限制，但这仅限于商事法律关系中的留置，公司与个人之间及公司之间的房屋租赁均不属于商事行为，不能使用商事留置权。故主张兰桂坊公司不能对案涉商铺及库房内的物品行使留置权，兰桂坊公司现已对扣留物品进行处置，黄雪主张扣留物品的损失赔偿，符合事实与法律，本院予以支持。
二审：案号为（2018）川01民终14144号的租赁合同纠纷
二审法院认为：关于兰桂坊公司是否应赔偿黄雪存放物资相关损失的问题。兰桂坊公司上诉提出，因黄雪违约在先，自己根据租赁合同约定向黄雪发函要求解除合同，并要求黄雪结清欠款并清理现场遗留物品，否则视为放弃相关物品，故不应对该物品处置后的损失进行赔偿。黄雪上诉提出，兰桂坊无权处置自己放置在现场的物品，应按自己主张金额37万余元全额进行赔偿，一审认定应赔偿25万元金额过低。对此，本院认为，第一，双方签订的店铺租赁合同约定，承租人发生重大违约时，出租人有权即时解除本租赁合同，承租人在接到出租人的解约通知后五日内应将承租场所恢复至交接清单所确定的状态交还出租人，否则视为承租人放弃承租场所内物品的所有权，出租人有权进入承租场所并以本合同约定或其他出租人意欲之方式处置承租场所及遗留在内之任何物品或财产。该约定应认定为黄雪根本违约导致合同解除时兰桂坊公司对遗留物品的处置权，后案涉合同因黄雪的根本违约于2016年5月31日而解除，兰桂坊公司于同年8月17日通过律师向黄雪发函，声明案涉租赁合同及补充协议等合同内容已于同年6月1日解除，并根据上述约定要求黄雪于8月22前结清租金等费用，应于此后7个工作日内搬离店内物资，并强调如8月22日未结清尾款，滞纳金和违约金将视为黄雪对商铺内物资的放弃，属于对上述合同约定物品处置权行使前的重申。后因黄雪未按照租赁合同约定于该解约通知5日内及时搬离商铺及库房物品，兰桂坊公司有权根据店铺租赁合同约定对黄雪放置在现场的物品进行处置，且无需进行赔偿。第二，本案兰桂坊公司系在合同解除后通过自行上锁控制了黄雪放置在现场的物品，该行为不符合债权人留置权应以合同履行中合法占有债务人动产的规定，一审判决认定该辩解意见不能成立正确。但如上述，兰桂坊公司根据租赁合同关于现场物品处置权的规定有权处置相关物品并不承担赔偿责任，故一审判决认定兰桂坊公司向黄雪赔偿25万元与合同约定不符，应当予以纠正。
案例分析：以上案例二审法院与一审法院的观点不同，一审法院认为留置权的行使应当依据法律规定，因兰桂坊公司没有满足法律规定的前提条件故不应当扣留处置他人物品，应当赔偿原告损失，二审法院纠正了一审法院的观点，二审法院认为合同的签订系双方意思自治，应当依据合同约定来履行，双方的租赁合同对违约行为导致合同解除从而有权处置屋内物品进行了约定，应当遵从双方的约定。
该文章《以案说法 | 租客拒付租金，房东能否扣留其物品？》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/4684
