王南南律师
一、现实背景
在商品房买卖中，买方与开发商签订的商品房买卖合同中采用的一般都是开发商单方提供的格式合同，在格式合同中关于逾期交房、买方的合同解除权等约定大多倾向于开发商，买方往往在签订合同时并不会仔细看每一个条款，即使对相应条款存有异议，也因开发商处于强势地位而最终签订该格式合同，在这种情形下，商品房买卖合同中关于减轻或免除开发商责任、限制买方权利的条款并非当然有效，买方可以主张条款无效来维护自身合法权益，具体结合案例与法律规定来分析。
二、相关案例
案例1：案号为(2021)鲁1121民初217号的商品房销售合同纠纷
法院认为：提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同系被告提供的格式合同，该合同中约定的若被告逾期办理不动产权证则承担房价款的0.1%的违约金即335.528元明显与被告逾期办证的违约行为不对等，系明显减轻其责任。故涉案商品房买卖合同第十五条约定的“出卖人逾期办证违约责任条款”应为无效条款，不能以此为据确定被告的违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应担承担违约责任；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
案例分析：本案适用了《民法典》中关于格式条款在不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的情况下无效的法律规定，本案买卖合同中违约金约定的数额相对于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的数额较低，属于不合理的减轻开发商责任的条款，故应当无效。
案例2：案号为(2021)皖11民终878号的房屋买卖合同纠纷一案
法院认为：案涉《来安县商品房预售合同》与《补充条款》系同时签订，而《补充条款》所用字体明显小于《来安县商品房预售合同》，两者对逾期交房违约责任的约定不一致。《补充条款》第十一条第1款关于“如出卖人构成逾期交房的，无论出卖人逾期交房是否超过60日，买受人均同意不解除买卖合同及本协议，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之一的违约金（已包含利息补偿和损失赔偿等）”的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条第二款、第四百九十七条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。有下列情形之一的，该格式条款无效：（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。上述《补充条款》约定的格式条款系来安孔雀城提供，并没有采取合理的方式提请对方注意，而其内容显然对李杰不利，排除了李杰在来安孔雀城逾期交房超过一定期限时解除合同的权利，且与主合同条款相比，免除了来安孔雀城逾期交房的部分违约责任。原审认定该补充条款无效符合法律规定，本院予以确认。来安孔雀城关于应当按照《补充条款》约定计算逾期交房违约金的上诉主张不能成立，本院不予支持。
案例分析：案涉条款未对买方进行提示注意，故不应当依据《民法典》496条被认为属于应当履行的合同内容，并且该条款排除了买方解除合同的权利，免除了开发商逾期交房的部分违约责任，根据《民法典》497条应当属于无效条款。
三、法律规定与对比分析
《民法典》第四百九十六条
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。
《民法典》第四百九十七条
有下列情形之一的，该格式条款无效：
（一） 具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；
（二） 提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；
（三） 提供格式条款一方排除对方主要权利。
《合同法》第三十九条
采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
《合同法》第四十条
格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
《合同法》与《民法典》均对格式合同无效的情形进行了规定，但二者之间存在一定的差别，具体对比为：《合同法》中对于格式条款无效的情形为以下三种：①提供格式条款一方免除其责任、②加重对方责任、③排除对方主要权利；《民法典》中对于格式条款无效的情形可归纳为提供格式条款一方不合理地：①免除或者减轻其责任、②加重对方责任、③限制对方主要权利；④排除对方主要权利。经过对比可知，《民法典》相对于《合同法》增加了不合理的限制，故可以得知若系非不合理的免除或者减轻提供格式条款一方的责任、加重对方责任、限制对方主要权利，根据《民法典》496条，需要提供格式条款一方进行提示和说明，则系有效条款，否则亦不会被认定为合同的内容。
四、实践中的问题
并非所有具有倾向性的格式条款均会被认为系无效的，一般情况下，对于非不合理的减轻和免除提供格式条款一方责任，且加以提示并进行说明的条款是合法有效，可以作为履行依据的。那么实践当中如何区分合理与不合理，笔者认为当法律明确规定了当事人负有某种权利义务时，比如：合同当事人的解除权、借款合同中出借人主张逾期利息的权利、租赁合同中承租人妥善保管租赁物的义务等，那么格式条款在具有法律规定的前提下再作出具有倾向性的约定时，则属于不合理的，应当无效，需要提醒的是，在诉讼当中，法官对此有较大自由裁量权。
该文章《以案说法 | 购房时，合同中“不公平”的约定是否有效？》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/4589
