王南南律师
1、问题背景
生活中有物业公司因业主占用地上停车位而向业主收费，也有建设单位向业主出售地上停车位，那么物业公司是否有权收取物业费，业主使用地上停车位是否还需要再购买？问题的关键在于确认地上停车位的归属，关于地上停车位的归属问题《物权法》与《民法典》进行了一致的规定。
2、法律规定
《物权法》 第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。
建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
《民法典》第二百七十五条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
3、相关案例与法律理解
案例1：案号为(2013)云民初字第1424号的地上车位买卖合同纠纷一案。
法院认为“最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。经本院依职权在徐州市规划局调查，本市云龙区广大巷景染名居2#楼北空地未经规划许可为停车位，因此，原告赵杰和被告福源房地产公司于2008年2月26日签订的景染名居地上车位购买协议虽系双方当事人的真实意思表示，但协议内容违反了《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款的规定，依法认定协议无效”。
但各地司法判例不一，案例2中的法院持有不同的看法。
案例2：案号为(2021)津0115民初711号商品房预售合同一案。
天津市宝坻区人民法院作出的(2021)津0115民初711号商品房预售合同一案，法院认为“《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。恒利开发公司在建造金顺园小区时交纳了建筑区划内的土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有。恒利开发公司未提供证据证明其就金顺园小区建筑区划内的土地使用权保留了专有份额，故该小区的地上停车位属于占用业主共有部位建设的车位，是否经过规划审批，不影响地上停车位的土地使用权性质”。
从法条规定的层面来讲，笔者同意前者法院的观点，即停车位是否经过行政单位审批影响其归属的确认，对于《民法典》和《物权法》的规定应当如何理解，笔者认为，结合“出售、附赠、出租”字眼可知，经建设单位向行政单位提交并经审核批准的规划材料中划有的车位，可以认为该类地上停车位的使用权属于建设单位，否则该停车位会因占用小区内的共有道路或者其他场地而被认定为属于业主共有。
针对《民法典》的规定，最高人民法院也做出了相应的解释：《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为民法典第二百七十五条第二款所称的车位。
其中的“增设”字眼可以理解为经规划审批后建设单位又进行二次设立的车位，相关案例也按照此观点进行了判决。
尽管各地法院对认定停车位的归属是否取决于经过规划批准持不同的观点，但观点一致的是，若一经认为停车位系业主共有，即便签订车位转让协议也因为违反法律的强制性规定而被无效。
4、律师意见
作为业主一方，若遇到开发商转让地上车位或物业公司收取停车费事宜，应先核实该车位是否属于经过规划审批的车位，若开发商不提供材料配合核实，则业主可以申请政府信息公开向规划局或审批局要求公开小区内停车位的规划图纸，未在图纸中体现的停车位即属于后来增设的，则该车位属于业主共有，业主有权使用，无需再为此支付任何费用，反之则应当与建设单位或经建设单位授权的物业公司约定转让或租赁费用。
作为开发商一方，若想要出售地上停车位获得利润，应当在建设规划时就将停车位规划好，避免经审批后甚至是出售房屋后再新增停车位，若就新增的停车位再转让或出租便无法律依据。
该文章《业主使用地上停车位是否应当支付费用？地上停车位归属于谁？》来源于九九合同范文网，网址：https://www.hetong99.cn/archives/3865
